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奥运楼盘天价

发布时间:2020-01-16 21:15:32

《小康财智》9月刊封面文章:奥运楼盘天价(来源:《小康财智》)

文| 记者 范颖华

想知道在北京奥运会期间,刘翔、博尔特的忧伤、快乐抑或更复杂的心情究竟是如何捱过的吗?现在,您有机会去拥有他们住过的房子,设身处地去体会一下当时他们的心境了。

就在奥运会如火如荼地举办的同时,奥运村(即国奥村)、媒体村两个奥运背景的楼盘正在悄然对外发售,国奥村的楼盘均价甚至达到了 万多/平方米的“天价”。一个100多平米的两居,总价也在400万左右。一个三居室的房子,总价甚至超过500万。如此“天价”的房子,都是哪些人买呢?

虽然没有大肆宣传,但通过媒体对奥运会比赛以及奥运村、媒体村的报道,让奥运楼盘成为公众关注、追捧的对象。就连上述楼盘周边,以及奥林匹克公园周边的楼盘也一夜之间身价倍增,炙手可热。《小康 财智》记者深入了解楼盘内情,带您去看看这些奥运楼盘。说不定,您就有机会拥有一套奥运冠军曾住过的豪宅。

国奥村:销售火爆 仅剩400套

“总共1800多套的国奥村楼盘,目前仅剩400套左右了。”今年8月底,在位于大屯路一个不十分起眼的售楼部里,国奥村销售部经理陈利告诉《小康 财智》记者。

“现在的均价是 万元/平方米,这个价格,房子还供不应求。从客户的预登记来看,已经远远超出了剩余套数。” 陈利称,在奥运会期间,售楼部每天接到的新客户咨询电话都在 0 40个。

国奥村销售的楼盘其真面目就是奥运会期间各国运动员居住的奥运村。

事实上,从北京筹备召开奥运会前,就已经作出这样的规定:作为奥运会配套工程的奥运村,比赛时被运动员利用,比赛结束转变为民用住宅发售。但为了不侵犯国际奥委会对奥运村这一奥林匹克名词的专有权,由4个区、42栋楼组成的近 7万平方米的奥运村在对外发售时,改名为国奥村。

仿佛是为了尽可能为自己还原身份,国奥村自己设计的LOGO是由World、Dream两个英文单词围绕着一团燃烧的圣火组成。其官方网站的名字也被独具匠心地设计为“www. dreamworld2008.com”。

陈利回忆,2006年年底、2007年年初开始发售时,国奥村并没有大肆宣传,但一推出来就很受市场认可。“2007年全年销售了46亿元左右。仅2007年7月一个自然月,就销售了200多套,销售金额达8亿。”

“即便是今年上半年整个房产市场都在观望时,国奥村仍然受到了市场的青睐。从1月到4月,不到半年的时间就销售了近12亿。”陈利称。

据《小康 财智》记者了解,2007年年初,国奥村当时的均价在1.7万元左右,户型设计走的是高端路线,4 栋中,有22栋6层板楼、20栋9层板楼,是典型的低密度住宅。而如今,仅仅过了一年多,价格已经上涨了100%。

“我们对客户说的话其实很简单——这是唯一可以由私人典藏的奥运建筑。”陈利告诉记者。

《小康 财智》记者从国奥村销售部门了解到,目前,剩下的400套房子,97%是200平方米以上的三居、四居;仅有十几套120平方米左右的两居室。除了剩余的上述住宅之外,奥运村的底商也快招满了。

媒体村:中小户型为主 仅剩200套

同样是作为奥运会配套工程一部分的媒体村,在销售中,也受到了客户的礼遇。让人真切感受到了国奥村、媒体村这两个“奥运女儿”的不愁嫁。

隔着红军营南路,与媒体村南门隔路相望,便是媒体村的售楼处。比之媒体村门口穿梭通行的中外记者,该售楼处也并不冷清,不时就会有来沙盘前咨询的客户。

虽然并没有大打奥运牌,售楼处墙壁上被大字书写的“2008北京盛会配套项目,贯彻绿色、科技、人文理念”几行标语,也同样向人昭示着它的特殊身份。

“媒体村的 000套住宅,目前还剩下200套。”北辰置地公司总经理曾劲在接受采访时向《小康 财智》记者透露。

同样作为奥运遗产,与国奥村走的高端路线不同,媒体村为普通住宅。均价在1.2万元左右,比国奥村便宜很多。

媒体村的户型以80 1 0平方米的两居为主,有一部分是50 70平方米左右的一居、170 180平方米左右的大三居。主要针对的客户为过渡性、一次置业的青年群体。

曾劲称,目前剩的200套,主要以108平方米的两居为主,其次是1 8平方米左右的两居,170 180平方米的还有60套左右。

“合同”写明奥运免费租给运动员

身为北辰置地总经理的曾劲,在奥运会期间,还有着另外一个身份——北京奥组委奥运村运行团队设施与环境部副主任,每天都在媒体村里打理着有关设施维护方面的事务。

据曾劲介绍,整个媒体村由14栋近百米高塔楼、两栋11层小高板组成。塔楼公寓每栋4部电梯,板楼公寓每单元1部电梯;塔楼每层7 11户,板楼每单元2 户;每户1 4间卧室、1个起居厅,1 2个卧室拥有1个卫生间,卧室内均配有电话、网络、电视接口。

曾劲告诉《小康 财智》记者,媒体村在设计之初就考虑到如何将赛事使用与赛后的住宅开发相结合。奥运会期间,媒体村拿出了高度在20层以下的2200套精装修住宅,共安置了6000名注册媒体记者。

“将两居、三居的房子里的客厅里打上一个隔板,临时隔出一个房间来,就基本保证了一名记者一个房间,两个人一个卫生间的标准要求。” 曾劲说。

作为供奥运会期间运动员、注册媒体单位使用的配套设施,国奥村、媒体村虽然也是按照市场上的商品房进行销售,但签约时还必须追加一份必须签字的合同——奥运会期间,无偿供运动员、注册媒体使用。

在国奥村,共入住了16000名来自各国的运动员。由于都是三居、四居的大居室,基本上是一名业主家的房子住进去6名运动员,保证了两名运动员一个房间的要求。

曾劲说,在比赛结束后交还给业主时,大客厅里多了一道临时隔墙而已。所以说,短期的临时使用,基本不会有什么破损,对房子不会造成影响。“如果业主需要,我们可以将隔墙进行拆除。”

作为媒体村的开发企业,北辰集团此前曾经专门做了一个调查。有60%的购房客户表示,不希望将目前房间中的隔墙拆除。“虽然选择权在业主自己,一多半的客户还是希望多出一个居室出来。” 曾劲称,这在某种程度上,也反映了购房人对房子的渴求。

在国奥村,同样是精装修的住房,赛后交还给业主的时候,也几乎不用任何修整。“供运动员居住的那些房间,浴缸都没有对运动员开放。仅仅需要的也无非是厕所坐便器上换一个新的坐垫而已。”国奥村负责物业的一位人士告诉记者。

购房者多为亚运村的富人

国奥村负责销售的相关高层向记者透露,在国奥村购买房子的基本上都是住宅消费能力在400万到500万、一次性付款的客户。所以,之前国奥村的一些营销、公关活动也力求精准。“比如选择在清华大学EMBA的聚会活动、一些高尔夫球会上的展示推介,进而口碑传递。”

“从前期购买的客户看,80%都是北京客户。基本上都是高薪、高职、高学历的三高人群。而且以朝阳区的为主,大多是上世纪90年代的富人区——亚运村的业主。其余还有一部分,是中关村的客户。”陈利告诉《小康 财智》记者。

陈利称,中关村的客户群被吸引过来,不是没有道理的。“中关村目前已经没有了住宅项目,而国奥村离学院路附近的高校区,开车的话,仅需要几分钟。”

在销售过程中,让国奥村的销售人员感到惊讶的是,高校教授这个购买人群,比想象中的多。

“剩余的400套,全国其他地方的购买人群可能会多一些。” 陈利这样认为。

“媒体村的购买者很多也同样都是绿色家园的老业主。”曾劲说,媒体村其实是在北辰集团开发的绿色家园这一大型住宅社区基础之上建成的。“等于说2002年时,半截拿出来C、D两个组团供奥运会使用。”

曾劲告诉记者,更多的人是冲着奥运村的品质、北辰的品牌来的。“今年7月份的时候,整个市场都在观望,一些有意向的客户还很犹豫。当时,武警都已入住站岗了。最后是一番周折,媒体村组织业主利用半天的时间去看了一下房子。结果回来后,想退订的非但不退,还爽快地签约了。”

国奥村是“用钱堆出来的”

国奥村的开发商是国奥投资发展有限公司(以下简称“国奥投资”),成立于200 年11月,由北京城建集团、首都开发集团、中信国安等五大集团作为其股东,为其注资14个亿。

成立以后的国奥投资具体负责“奥运村以及国家体育馆项目的设计、投融资、建设、运营及移交工作”。为了建设奥运村专门成立一个公司,这一事实本身已经说明了国家对奥运村建设品质的看重。

国奥投资一位高层向记者坦言,国奥村从建筑品质到其景观设计,可以说是“用钱堆出来的”。建设完毕以后,甚至比设计标准还要高。

由于国奥村是完全市场化运作,不投一分钱,其建设完全靠前期股东融资和后期的销售回款。

代理了国奥村楼盘销售的是在业内有一定名声,曾代理星河湾以及万科开发的多个楼盘销售的思源经纪。思源经纪董事长陶红兵向《小康 财智》记者透露:“国奥村去年一年的销售回款就达45个亿,不但保证了国奥村自己的建设运营,还为国家体育馆提供了9个亿的建设资金。”

媒体村建筑设计超前

据了解,在北京当年的奥运会申报承诺中,就写明了将建设一座统一管理的记者村——媒体村。“这一点,与往届截然不同:悉尼奥运会虽然有一个媒体村,但太过于简单;而雅典奥运会时,注册记者被分散在了7个不同的媒体村。” 曾劲说。

200 年、2004年媒体村设计,2005年开工,2008年入住。曾劲说:“正是由于建设周期达五年之久,在设计之处,我们就在想着怎样使媒体村能代表奥运水平、代表中国建设的最高水平,让它有超前性,不至于奥运会时设计已经落伍。”

作为奥运会的配套项目之一,媒体村从设计到建设,每个细节上都无不遵循“绿色、科技、人文”三大奥运理念:媒体村住宅的便器冲洗、车库地面清洗以及绿化灌溉都使用市政中水;室内的装修也全部使用的是绿色环保的建筑材料。这一标准甚至远远高于国际标准。

在媒体村D2栋的27层,有一个恒温、恒湿的室内游泳池。曾劲向记者介绍,这个游泳池不但可以通过回收热量给池水加温,还可以凝结水蒸气,减少泳池的补水,达到节水节能的效果。

“这个游泳池是全北京供业主使用的最高的游泳池了。” 曾劲称,类似这些供奥运会使用的配套设施,今后还将为业主服务,收费也是物业会所年卡、月卡的一般标准。

作为针对年轻群体的中小户型住宅,位于奥林匹克核心区东北角的媒体村其交通位置也极具便利、快捷。东临贯穿北京南北的地铁5号线,西靠安立路快速公交站。经北五环和机场高速路,从媒体村20分钟便可到达首都国际机场。

业主可继续享用奥运设施

“作为高档住宅,国奥村甚至具备乃至超越了别墅的优点,比如从安全性、人文内涵与交通成本上。” 陈利说。

国奥村位于北四环、北五环与中轴线交汇的奥林匹克公园西侧,科荟路与大屯路之间,北侧紧靠的就是面积680公顷,比朝阳公园大2.5倍的奥林匹克森林公园。

“作为一个纯居住的社区,国奥村达到了稀有的低密度,容积率约为1.5,绿化率为40%,而有些联排别墅也才能达到1.2的容积率。”国奥村的相关规划人士告诉记者。

“在国奥村,将来不会再出现几千台室外空调一起嗡嗡作响的场面。”国奥村的一位高层告诉记者,由于使用了“再生水热泵冷热源系统”,国奥村将可以利用再生水与外界自然的温差,在清河南岸的换热站进行能量交换。冬季再生水作为换热热源,夏季作为换热冷源,从而为国奥村提供采暖和制冷。据介绍,该项技术在欧洲已有 0年的应用历史,此次在国内大规模引进,尚属首次。

在本届奥运会奥运村的建设中,其安保及求救措施也被提到了前所未有的高度,设计了包括煤气、门磁、烟感等多种传感器报警组成的安防紧急求救系统。而这种私密性装置,赛后也将被国奥村的业主享用。

例如,国奥村小区内使用的荧光自发光导向标识,采用了高科技稀土材料制成,吸收5 10分钟的可见光,便可以持续发光15个小时。据介绍,正是这种救生导向标识在美国911恐怖袭击时,引导了一万五千人撤离了世贸大厦。

除了上述品质之外,从整个奥运会期间的整体运营来看,同样是作为消费者的一种商品,国奥村、媒体村这些奥运配套设施,作为独特的奥运商品,已经体现出它长远的文化价值。

“毕竟,在几十年内,中国不可能再举办奥运会了。”作为国奥村物业团队中的一员,关先生有幸加入到了奥运村赛事保障部。“晚上的时候,各国的运动员们把电视机搬到外面的果岭上,大家一起看,那种情景的美妙是无法用语言形容的。”

陈利告诉《小康 财智》记者,国奥村、媒体村与别的项目的不同就在于,它超脱出了一般住宅的纯粹物质价值。“你只有在这里,才能真正体味到2008年刘翔在他住过的那个房子里,忍受的是何等压力。”

开发商争打奥运擦边球

以鸟巢、水立方为地标性建筑,向北沿中轴线延伸的奥林匹克核心区,在奥运会开幕前就已经是北京赫赫有名的高端房地产开发区域——亚奥板块。

国奥村一位负责项目开发的高层向记者透露,国奥村所在的位置,是由于2001年规划为奥运村后被预留下来的,正是由于这个缘故,才得以今天在这个寸土寸金的宝地上开发出售住宅。而周边的地块早已经被有远见的开发企业瓜分完毕了。

正因于此,在奥运会的风潮之下,不仅国奥村、媒体村这些奥运配套楼盘受到市场的青睐,奥林匹克核心区周边的盘古大观、世茂奥临、美伦堡等楼盘也均沾上了奥运会的光,在打了个奥运擦边球之后,价格一路飙升。

盘古大观在鸟巢、水立方的西侧,比邻而居。在奥运会期间,这个龙头造型的192米高楼,抢尽了风头。而它的前身是北京知名的烂尾楼。

盘古大观的设计者就是曾设计了台湾101大厦的建筑师李祖原。而整个设计风格中体现的中国文化元素,也让盘古大观很讨巧地和整个奥林匹克公园很好地进行了吻合。

“有些游客甚至误以为我们也是奥运会的配套工程。”盘古大观品牌推广部经理蔡肖敏告诉记者,在那些比赛的日子,每天在办公室里都能看见距离不到200米的水立方广场前镁光灯乱闪。

盘古大观总建筑面积42万平方米,由一座写字楼、盘古大观酒店、国际公寓和空中四合院、龙廊等构成。其中,国际公寓部分是对外发售的。主力户型为618平方米的4室 厅4卫1厨(包括佣人房),每平米均价6.5万元,总共192套,堪称豪宅。

据盘古大观的销售人士向记者透露,从去年第二季度开始销售,目前仅剩 8套。

陈利认为,虽然国奥村、媒体村有奥运配套设施的荣光,但其他周边楼盘也完全可以打同样的交通位置牌、奥运“山水”牌。因此,还是有竞争对手的。

位于奥林匹克公园西侧,隔林萃路与国奥村比邻仅 00米的美伦堡,也和国奥村一样,大打高端牌。

虽然没有国奥村真正奥运背景的“根正苗红”,但由于其地理位置,比起2007年7月的每平方米均价1.5万,美伦堡均价目前已经卖到了每平方米2.1万元。基本户型为168 180平方米的三居、四居。据该楼盘的销售人员介绍,该楼盘总共8栋住宅 86户,目前已销售出三分之二。

没有了地利上的先决条件,其他周边楼盘只能在案名上大打擦边球。国奥村一位企划人士向记者表示,由于国际奥委会、北京奥组委对奥运村、奥林匹克公园等类似名称使用上的限制,周边楼盘只能在个别字词乃至谐音上往奥运、公园、2008等核心字样上靠拢了。

比如紧邻奥林匹克公园东北角的世茂奥临花园、旭辉奥都、公园2008,临近奥林匹克公园西侧的澳林春天等,仅从其名字上看,就可以感受到开发商打奥运牌的气息。

如果说,国奥村是从南向北俯瞰奥林匹克森林公园的话,同样是走高端路线的世贸奥临花园,完全可以称自己是从北向南俯瞰奥林匹克森林公园。2005年开盘的该楼盘,目前均价也达到了 . 万元。据销售人员透露,该楼盘也同样都是大户型,260 290平方米的四居、170 190平方米的三居,目前也仅剩十几套。

也有市场人士分析,作为国奥村高端市场的竞争对手,由于上述楼盘多数入市都比较早,在户型、朝向等可供客户挑选的空间上,可能并不占优势。

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