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易憲容政府調控堅定新政可能持續兩三年

发布时间:2019-11-09 02:45:56

易宪容:政府调控坚定 新政可能持续两三年

:4月17日国务院出台了新政,到目前为止已经超过100日,在这100日当中,房地产市场也发生了一些变化,那么对于目前的调控结果,您是怎样看待

易宪容:国十条与以往所有房地产市场政策有所不同主要表现在第一条,包含四个层次的意思:第一,新政的核心就是把房地产市场上升到保证民生高度;第二,改变当前住房市场的经营模式,比如利润过高等等这种模式;第三,把房地产市场改变成以消费为主导的市场;第四,改变房价过高会导致整个经济一系列不协调,导致国家金融风险过高,造成整个社会经济不协调正因为有这样宗旨,这样发展模式,所以房地产市场在 国十条 之后,就发生了比较大的变化

三个多月过去了,主要变化有几个方面:第一,房地产市场投机心态或者说投机性炒作突然间停止了从住房销售来讲,有些地方投机炒作比较高,销售额突然间下降,有的地方甚至下降了80%,销售下挫后,房价没有调整,这个事情不是太重要,只要销量突然调整了,市场一定会调整第二,民众或者政府一些官员对房地产市场的认识已经形成一个共识,就是房地产市场要发展,要改变当前这种高房价、高地价模式,让房地产市场改变成消费为主导的市场,只要房地产市场以消费为主导,市场就会形成很好发展的市场第三,政府政策的调整或者说落实,市场变化缓慢的进行,并不是迅速的 国十条 其实包含的内容很多,各个地方对政策的理解、政策的执行是不一样的,这种情况下,房地产市场调整在慢慢地进行,不是快速地调整慢慢地调整不会对经济产生比较大的影响或冲击

所以 国十条 之后,房地产市场并没有马上发生翻天覆地的变化,导致市场出现大震荡所谓慢慢调整,就是我们不要以100天、一个月、半年、一年计算,这次调整时间较长,有可能是两三年、四五年甚至更长的时间此次调整从根本上要把房地产市场由投机炒作为主导的模式变成以消费为主导的市场,由过去一直高利润、暴利的经营模式改变成凭市场平均利润持续发展的市场未来房地产市场要健康发展,就必须走这两个发展之路

:您刚才提到调整可能要三五年或者更长的时间,回顾以前出台调控,好像一个周期都是比较短的,所以购房者可能会担心,这次调控到底会不会延续到三五年呢购房者下半年应该出手买房呢还是继续观望

易宪容:之所以早几年的政策出现反反复复,最根本的一条是早几年政府没有认识到房地产市场到底如何发展,模式如何进行,到这次调控政府认识到房地产市场是怎么一回事有人就说房地产市场宏观调控政策马上就要退出,但是没等说完,中央部门就说房地产中央调控政策坚决不会退出这次的宏观调控政策,不需要退出

本次调整核心重要的内容就是要把房地产市场的政策由非常时期或者不正常的政策回归到常态、回归到正常时期个人认为这场调控不会有大的变化为什么2008年会出现那种突然间的变化呢是由于2008年下半年美国出现了金融危机,金融危机以后政府对政策认识不清楚,突然间把很好的政策倒回去了,于是房地产市场又突然间开始炒作投机大家对这次调控要有清楚的认识,就是要好好读 国十条 ,特别是第一条只是让政策回归到正常,把过去不正常回归到正常前几年一个德国采访我,问我说,为什么你们国家政策会引起大家去买好几套房子他说德国的房子,都没人买,去买就会血本无归世界好多国家都是这样只是中国拿房子去炒房了,所以目前来讲,就是要回归到现代文明社会正常的轨道上来

谈什时候买房是个人的事情,只要有钱,多少块钱一平米没有关系,只要买就是了社会经济核心的概念就是每个人做的决策都要自己承担比如,有的人说,易老师说房价会调整,那我就等,结果发现延误了购房其实这种方式是计划经济,计划经济告诉你,你干什么不干什么由政府来决定现在市场经济年代,自己判断买还是不买,所有行为都要自己承担任所以大家说买房还是不买房需要自己判断你要是觉得我的分析有道理,你就等一段时间觉得没有道理,你现在就买,市场经济里所有的行为都要自己承担

易宪容:第一,有多少观点都没关系市场经济通讯如此发达,每个人都可以表达自己的意见但是这些意见到底是不是决策的依据,关键看个人第二,假定提到的三种观点不管是否成立,都是过去多少年来讨论的基本东西但想想看 国十条 的第一条就是把这三个观点全部否定 国十条 讲得清清楚楚,房地产市场需要发展,发展根本目的改善民生GDP如果不改善民生,要它做什么所以只要把 国十条 政策理解好了,对市场的认识也就清楚了

大家可以多看看,多了解市场到底发生了什么变化,房价是怎样调整的,这样信息不对称都可以解决此外,要买房搜集信息一点都不困难,比如在无锡某区买房,只要获得一个区的信息就够,即使把区域所在的所有楼盘跑一遍,一个月就够了通过收集信息,进行对照、分析,就可以了解市场,比如把政府的政策理解清楚;分析中意楼盘区域的二手房市场等等,通过自己的判断和决策,知道自己到底该不该买房了

:房产新政的调控对象主要是住宅市场,那么这对商业地产(专题阅读)来说是不是一个发展的机遇呢您是如何看待商业地产未来的发展趋势呢

易宪容:这次新政对商业地产来说正好是很好的发展机会第一,为什么头几年世界房地产市场从来没出现过的 商住倒挂 ,在中国出现了按照常理,商业地产的价格要比住宅高很多,但是现在是倒挂,买住宅的价格比买商铺的价格要高,这就说明是房地产政策导致的结果之前,住宅市场的金融杠杆力比较高,商业地产杠杆比较低比如,买住宅首付是20%,利率7成而且可以按揭30年,但商业地产首付50%,利率1.1倍,按揭年限不超过15年同样价格情况下,住宅市场的杠杆力就高新政后,凡是要买两套以上的住房,全部采取利率跟商业地产利率1.1倍,首付5成,这么高的门槛、利率,与商业地产杠杆力度都差不多投资商铺可以出租,租出率比住宅高,投资回报高,风险低一些因此原来资金进入住宅,现在便会陆陆续续地转出另外 国十条 对于第二套房子实行的利率正在差异化,到年底一定会调整,一定会上升银行利率一定会上升,房主压力很大,一天卖不出去就要多一天的利息,而且还得考虑房价是升还是降

中国人有个基本的概念不明白,就是做投资坚决不可以把例子当做你判断的依据,不能认为别人买房子赚钱了你就可以赚现在最着急的应该是2009年以后买两套房子的人,可能会被套进去了

从现在政策来看,一方面,国十条很坚定,另一方面一系列重大政策没有落实落实以后,会对房地产市场产生很大的影响 国十条 如果不实施,政府就没有威信了,而且房地产市场不调整,中国经济就不会有很大的发展所以未来随着政策的逐渐调整和变化,对商业地产来讲是个相当好的发展机遇大量的资金,大量的政策调整逐渐会有利于商业地产现在投资渠道这么多,手里也有很多钱,政府的政策很可能就会逐渐引导大家往商业地产投资,对商业地产来讲这就是很好的发展机遇

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